第44章 做空建商 KB Home

6月16日，周五。

林顿面前摊著三份数据。

第一份，美国商务部的新屋开工报告。1月到5月，连续六个月下滑，5月环比又跌了百分之三点四。

第二份，全美房地產经纪人协会的成屋库存，从年初的四点三个月攀升到六点一个月，掛牌量在往上堆，成交量在往下走。

第三份，nahb建商信心指数，五十是荣枯线，六月读数是四十七。

建商信心跌破荣枯线，歷史上只出现过两次。

一次是九零年储贷危机，一次是现在。

他打开彭博终端，调出kb home的页面。六月二十二號收盘价四十七美元，分析师平均目標价五十二块，十二个月最高看到六十一。

市场还在等美联储的信號，加息周期里地產股通常会承压，但这一轮华尔街的主流敘事是“经济过热才加息”。

过热意味著需求旺盛，需求旺盛房子就好卖。

这套逻辑从零四年讲到现在，讲了两年，建商股价涨了两年，没人觉得有什么问题。

但林顿不一样，明年2007年就是次贷危机爆发年，今年地產行业的股票最后的

林顿翻出kb home上一季的財报附註。

订单取消率从一季度的百分之二十三跳到百分之三十一，管理层討论里有一句话他反覆看了三遍：“部分市场出现需求疲软跡象。”

財报正文里一句没提，藏在附註第四十七页。分析师电话会议上有两个研究员问过取消率的问题，ceo的回答是“仍在正常季节性波动范围內。”

百分之三十一不属於正常季节性波动。上一次达到这个水平是一九九一年。

六月二十九號美联储要议息。

伯南克二月上任，五月加了一次，六月再加一次就是连续第十七次加息。联邦基金利率从百分之一往上拉，拉到现在的百分之五以上，还没停。

房贷利率跟著往上走，三十年固定利率按揭已经破百分之六点五。可调利率抵押贷款的月供触发重置高峰在下半年集中到来，加州、佛州、內华达州三个州的arm贷款余额加起来超过两万亿。

他要做空地產，建商！

建商的逻辑乾净。加息推高按揭成本，购房者被挤出市场，订单减少，取消增加，营收下滑，盈利下修，股价补跌。

k线图上建商板块还在高位横盘，市场还在等一个信號。

信號就是六月二十九號。

他回到电脑前，打开交易软体。

帐户七万美元，做空vonage赚出来的。

不直接做空正股，因为做空正股理论上亏损无上限，他扛不住一次轧空，他做的是买入看跌期权，最多把权利金亏完，不会倒欠投行的钱。

他打开kb home的期权链。

7月底到期，行权价四十五美元的看跌期权。

一份合约对应一百股，二十份对应两千股，名义市值九万美元

权利金，方向对了收益槓桿放大，方向错了亏完权利金就出局。

试仓。

20份权利金是1.6万美元。

他填好单子，二十份，限价一点五零美元，gtc。敲完確认键，页面弹出“订单已提交”。他关掉交易软体，重新打开abx指数走势图。

约翰发来的数据他存了一份在本地，二零零六年一月abx次贷指数一百点，六月十六號收盘六十五点，中间连个像样的反弹都没有。

三十五点的跌幅对应的是底层按揭违约率的爬升，违约率在爬，指数在跌，建商还在说软著陆。

他给约翰回了封邮件。

“建商还在说软著陆。”

约翰回得很快。“因为他们的奖金跟股价掛鉤。”

“我的单子掛进去了。八月看跌，四十五块。”

“仓位？”

“20份，权利金1.6万美元。”

“试仓？”

“嗯，试仓，六月二十九號伯南克讲话之后加。”